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Acheter ou vendre en viager : une bonne idée ?

Il n’a pas toujours eu bonne presse… Et pourtant, depuis une dizaine d’années, le viager connaît un renouveau dans le paysage immobilier. Un contexte économique difficile, le besoin d’améliorer son quotidien à la retraite font du viager un produit en développement. Linternaute.com vous présente les atouts et les contraintes de l’achat et de la vente en viager.

 

Qu’est-ce que le viager ?

Le viager est un contrat de vente immobilier. Le crédirentier, celui qui vend son bien immobilier, perçoit une rente à vie, appelée rente viagère qui est versée par l’acquéreur du bien, le débirentier. Le viager est fondé sur un aléa qui est la durée de vie du vendeur. « C’est une vente technique qui nécessite savoir-faire et savoir-être », souligne Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo, réseau d’agences immobilières spécialisé dans la vente viagère.

 

Le marché du viager en France

Sur le marché immobilier traditionnel, la demande excède l’offre de biens. Sur le marché du viager, c’est l’inverse. L’offre est supérieure à la demande. « C’est en partie dû à une méconnaissance de la vente en viager de la part des investisseurs, trop d’idées reçues entourent le viager, encore aujourd’hui», justifie Sophie Richard. Et peut-être aussi à une image obscure – souvent injuste – qui colle encore à la peau du viager. Peu de chiffres officiels circulent sur ce marché. Les ventes viagères représenteraient environ 5 000 transactions par an, soit 1% de l’ensemble des transactions immobilières.

 

Pourquoi vendre en viager ?

Quand on vend en viager, c’est généralement que l’on a besoin de liquidités. « Du fait du contexte économique et social compliqué avec notamment le gel des pensions de retraite, la hausse du coût de la vie, les difficultés pour financer la dépendance, …vendre en viager devient aujourd’hui une évidence, témoigne Sophie Richard qui a créé le réseau Viagimmo en 2017. Cette solution viagère permet de rester sereinement chez soi, d’améliorer son quotidien en percevant des revenus complémentaires, de payer une aide à domicile ou encore de protéger son conjoint survivant en cas de décès. » Bénéficier d’une rente viagère peut aussi aider à payer les mensualités d’une maison de retraite dont les tarifs sont en moyenne de 2 000 euros par mois après déduction des aides, selon La Mutualité française.

 

L’expertise des biens

Comme pour toute vente immobilière, le vendeur doit faire expertiser son bien. « On détermine la valeur vénale du bien, détaille Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo. Pour une vente en viager occupé – le vendeur reste habiter dans le bien – on applique une décote d’occupation à cette valeur vénale qui est calculée de manière très précise en fonction de tables suivant l’âge, le sexe du vendeur, s’il est en couple ou célibataire… » Plus le vendeur est jeune, plus la décote appliquée est importante.

 

Le viager occupé

C’est la principale forme de vente en viager. Le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation du bien jusqu’à son décès. Pour la grande majorité des ventes en viager, il ne s’agit pas d’un usufruit et donc le vendeur ne peut pas louer le bien. Une décote est appliquée à la valeur vénale du bien. Du montant obtenu découle le calcul d’un bouquet (somme versée comptant), qui n’est pas obligatoire, et d’une rente viagère. « Le viager occupé est un excellent produit d’investissement pour l’acquéreur. Cela permet d’éviter le recours à l’emprunt (et donc tous les frais substantiels liés à l’emprunt) ou encore les tracas de la gestion locative que l’on peut avoir avec d’autres investissements immobiliers comme le Pinel par exemple », détaille Sophie Richard.

 

Le viager libre

La vente en viager libre est plus rare et recherché. Dans cette hypothèse, aucune décote n’est appliquée pour le calcul de la rente viagère car le vendeur quitte le logement. De fait, l’acquéreur peut, dès la vente effectuée, occuper le bien ou le louer. 

 

L’âge du vendeur

« On retrouve majoritairement des vendeurs âgés de 75 ans environ. C’est l’âge moyen, témoigne Sophie Richard, fondatrice du réseau Viagimmo. Je constate que les biens dont les vendeurs sont jeunes (65 ans) ou très  âgés (90 ans) se vendent assez vite car plus rares sur le marché du viager. » La professionnelle souligne que les biens mis en vente au sein de son réseau sont vendus en moyenne entre 4 et 5 mois « parfois en une journée, parfois en 8 mois. »

 

Le bouquet

C’est la somme que l’acheteur, le débirentier, va apporter comptant au vendeur. Le bouquet n’est pas obligatoire et il n’ y a pas de montant maximum ou minimum pour encadrer son versement. Toutefois, la somme versée ne dépasse habituellement pas les 40% de la valeur du bien. Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo précise : « On peut adapter le bouquet et la rente viagère en fonction des besoins du vendeur. » Certains vendeurs ont besoin de recevoir un capital important rapidement, d’autres ont besoin au contraire d’une rente viagère conséquente…

 

Le rente viagère

La rente viagère est la somme que l’acquéreur va verser mensuellement ou trimestriellement au vendeur jusqu’à sa mort. Pour déterminer le montant de la rente viagère, les experts immobiliers ou les notaires prennent en compte la valeur du bien, son taux de rendement, le montant d’un éventuel bouquet et bien sûr l’espérance de vie du vendeur sur lequel est fixé la rente viagère. Le calcul ne laisse rien aux hasard et les professionnels utilisent notamment des tables de mortalité fournies par l’Insee. Un décès prématuré de l’acquéreur ne met pas fin au paiement de la rente, ce sont ses héritiers qui devront continuer à la payer jusqu’au décès du crédirentier.

 

Le rôle du professionnel

Le viager est une vente où la confiance voire la bonne entente entre vendeur et acquéreur est essentielle. « Déontologie, écoute, respect, voilà les valeurs que je porte au sein de mon réseau », appuie Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo. Centre de formation, elle forme elle-même ses futurs franchisés dans son agence pilote aux Sables-d’Olonne. 

 

Le viager intrafamilial

Il est possible de vendre en viager au sein de sa propre famille mais une grande prudence est requise. « Vous pouvez être sûr que l’administration fiscale va éplucher votre dossier pour voir si il ne s’agit pas d’une donation déguisée », rappelle Sophie Richard.

 

Le viager comme outil de développement patrimonial

Acheter en viager peut être une solution pour acquérir un bien immobilier à moindre frais pour ses enfants. « Je rencontre régulièrement des acquéreurs ayant l’âge des vendeurs, révèle Sophie Richard. C’est une manière pour eux de développer leur patrimoine dans une logique de succession. Les parents financent souvent le bouquet et amorcent le paiement de la rente. Si ces derniers décèdent avant les vendeurs, leurs enfants reprennent la rente. » Une logique qui peut permettre de faire une belle opération immobilière sans toutefois écarter l’aléa lié à la durée de vie des vendeurs.

 

Le risque du viager

« Le viager est fondé sur l’aléa », rappelle Sophie Richard, fondatrice du réseau immobilier Viagimmo. Cet aléa, la durée de vie du vendeur, constitue le principal risque du viager. C’est la fameuse histoire de Jeanne Calment qui a vendu, à 90 ans, en 1965, son appartement en viager à André-François Raffray son notaire alors âgé de 47 ans. Ce que le notaire ne savait évidemment pas c’est que Jeanne Calment allait vivre jusqu’à 122 ans ! Le professionnel a dû payer la rente viagère jusqu’à son décès en 1995 à 77 ans. Sa femme a pris le relais et payé la rente jusqu’au décès de Jeanne Calment en 1997. Au final, la famille du notaire a payé le bien deux fois. Une histoire qui rappelle que le viager est un investissement pour lequel le risque existe. Sophie RICHARD précise avec le sourire que « l’INSEE dénombrait seulement 21 000 centenaires en 2016, ce qui ne représente que 0,03% de la population française ! Il est donc important de relativiser ce phénomène Jeanne Calment, qui relève de l’exception ! »

 

Source : https://www.linternaute.com/argent/immobilier/1745660-acheter-ou-vendre-en-viager-une-bonne-idee/

Date : 5 Octobre 2018

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