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Viager : Huit questions pour tout savoir d’investir

L’investissement en viager souffre d’une mauvaise réputation et génère beaucoup d’interrogations chez les candidats investisseurs. Le « guide pratique du viager » publié par le réseau Viagimmo donne des réponses précises sur toutes les facettes de cette transaction si particulière.

L’achat d’un bien en viager permet de bénéficier d’une décote sur le prix de vente.

Bien qu’utilisé depuis des décennies, le viager traîne une mauvaise réputation aux yeux des investisseurs particuliers. Il rime avec morbidité, spéculation sur la mort et beaucoup craignent, au bout du compte, de surpayer le bien immobilier. Le « guide pratique du Viager », récemment publié par le réseau spécialisé Viagimmo, tente de répondre aux craintes et interrogations liées cette transaction spécifique. Voici 8 questions-réponses pour y voir plus clair.

1 Pourquoi acheter en viager ?

C’est un moyen comme un autre de se constituer un patrimoine immobilier. C’est même l’occasion de bénéficier d’une généreuse décote par rapport au même bien vendu libre. Ce rabais va dépendre du prix du bien et surtout du vendeur (âge et sexe). Car les paramètres du viager vont se baser sur son espérance de vie. Avec ce scénario, pas de risque de dégradations des lieux par l’occupant. L’ex-propriétaire restant « chez lui » et il continuera de soigner son intérieur.

2 Faut-il préférer un bien dans les grandes villes ?

L’offre est abondante et dans tous les coins de France. Comme partout le choix de la localisation va dépendre de vos goûts, besoins et de votre capacité financière. Tout va aussi dépendre de l’usage prévu au débouclage de l’opération. Si le bien est destiné à rester du locatif, il faudra un secteur où la demande locative est pérenne. En revanche, si vous envisagez un jour de vous installer « dans les murs » pour en faire votre résidence principale ou secondaire, l’adresse sera primordiale que la ville soit grande ou petite.

3 Quelle est la différence entre un viager occupé et le viager libre ?

La formule du viager occupé est aujourd’hui la plus courante. Elle consiste à acheter un bien, dont l’ex propriétaire reste dans les lieux jusqu’à son décès. Sauf circonstances particulières (voir question 4), il n’y a pas de jouissance possible avant cet événement. Avec le viager libre, le bien est vendu vide. Il est donc possible de le louer ou de l’occuper dès la signature de l’acte de l’acte authentique chez le notaire. Il faudra bien sûr verser les rentes viagères à la personne âgée jusqu’à la fin de ses jours.

4 En viager occupé, le bien est-il récupérable si la personne âgée part en maison de retraite ?

Un départ de l’occupant chez ses enfants ou dans une maison de retraite libère le logement. Il est tout à fait possible de le récupérer. Toutefois en contrepartie d’une remise des clefs avant l’échéance, la rente viagère pourra être majorée d’environ 20 %. « Cette clause est contractuelle, il faut donc penser à l’intégrer dans l’acte de vente », précise Sophie Richard.

5 Avec l’allongement de la vie, le risque n’est-il pas de surpayer le bien immobilier ?

Le « syndrome » Jeanne Calment, ex-doyenne des Français décédée à 122 ans qui avait vendu en viager son habitation à son notaire, continue de faire des ravages dans l’inconscient des acheteurs. Mais ce cas reste une exception. Pour Sophie Richard, présidente fondatrice de Viagimmo, l’allongement de la vie est une fausse idée car « il existe à l’achat une décote d’occupation qui est appliquée au prix de vente d’un viager occupé. Les prix des viagers sont calculés selon des tables d’espérance de vie régulièrement actualisées. Plus le vendeur est jeune, plus la décote sera importante. Aujourd’hui, on achète moins cher un viager qu’il y a 10 ans. C’est logique du fait de l’allongement de l’espérance de vie ».

 

6 Est-il possible de négocier le montant du bouquet et de la rente viagère ?

Il est possible de faire « vase communiquant » entre le montant du Bouquet et celui de la rente viagère sans changer la valeur vénale du bien qui a servi de base aux calculs.

7 Quels sont les frais à ma charge ?

Une fois propriétaire d’un bien en viager, vous devrez acquitter la taxe foncière annuelle. En copropriété, les dépenses concernant les gros travaux sont également à votre charge. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est récupérable auprès de l’occupant, tout comme une partie des charges de copropriétés attribuées à un locataire.

8 Un bien détenu en viager est-il passible de l’IFI ?

Dans le cadre de l’achat d’un viager occupé, l’acquéreur débirentier n’a pas à déclarer la valeur de la pleine propriété de sa base taxable à l’IFI mais uniquement la valeur correspondante à la nue-propriété du bien.

Source : https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/viager-huit-questions-pour-tout-savoir-dinvestir-1147364

Date : 07.11.2019

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